Comment puis-je acheter une maison sans mise de fonds au Canada?

L'un des plus gros chèques que vous êtes susceptible de faire est la mise de fonds pour votre hypothèque. Pour la plupart des prêts hypothécaires, la mise de fonds représente entre 5 et 20 % du prix d'achat, ce qui représente une somme importante si le prix de vente moyen de votre maison est de 716 000 $. Vous êtes-vous déjà demandé pourquoi vous devez verser une mise de fonds? Après tout, vous allez vivre dans votre maison pendant un certain temps et vous prévoyez de payer l'hypothèque. Il doit bien y avoir un moyen d'obtenir un prêt hypothécaire sans avoir à débourser tout cet argent, non?

Enfin, en quelque sorte. Les prêts hypothécaires sans mise de fonds sont techniquement illégaux. Le Parlement canadien les a interdits en 2008. Cependant, il existe encore des moyens d’obtenir quelque chose de similaire à un prêt hypothécaire sans mise de fonds. Avant de vous lancer dans cette option, nous vous recommandons de vous demander si cela en vaut la peine. Voyons comment vous pouvez obtenir un prêt hypothécaire sans mise de fonds. Nous verrons aussi pourquoi ce n'est peut-être pas la meilleure stratégie pour vous.

Qu'est-ce qu'une mise de fonds?

Une mise de fonds est l'argent exigé par votre prêteur hypothécaire lorsque vous achetez une maison. Il s'agit d'un pourcentage du prix d'achat de votre maison, qui varie entre 5 et 20 % au Canada. Votre prêteur utilisera la mise de fonds pour calculer le ratio prêt-valeur (RPV) de votre prêt hypothécaire. Le ratio prêt-valeur indique le montant que vous devrez payer pour votre maison après l'achat. Par exemple, si vous achetez votre maison pour 500 000 $ et que vous avez une mise de fonds de 100 000 $ (20 %), vous devrez 400 000 $. Ce montant est exprimé en pourcentage, donc 400 000 $ / 500 000 $ = 80 % RPV.

Des études ont montré que le rapport prêt-valeur et le risque de crédit sont étroitement liés. Cela signifie que plus le rapport prêt-valeur est faible, plus votre situation d'emprunteur est favorable. Ainsi, la mise de fonds est un outil essentiel, au même titre que votre ratio de la dette au revenu (le montant de votre dette par rapport à votre revenu), que les prêteurs utilisent pour déterminer s'ils vous accorderont un crédit.

Bien qu'il s'agisse d'une relation moins solide, la mise de fonds est également un bon indicateur pour savoir si vous pouvez vous permettre de payer et d'entretenir une maison. Si vous avez du mal à réunir 5 % du prix d'achat d'une maison, c'est peut-être un signe que cette maison est trop chère pour vous. N'oubliez pas que vos paiements hypothécaires seront généralement d'un montant égal pendant toute la durée de votre prêt. Plus votre hypothèque initiale est élevée, plus il peut être difficile de faire ces paiements.

Mais un versement initial nul est toujours une option, non?

Oui et non. Avant 2008, les prêteurs pouvaient offrir aux emprunteurs un prêt hypothécaire sans mise de fonds. La crise financière et l'accent mis sur une réglementation plus stricte, notamment en matière de prêts hypothécaires, ont amené les décideurs à exiger des emprunteurs qu'ils versent une mise de fonds lors de l'achat de leur prêt hypothécaire. Toutefois, il existe encore un moyen d'obtenir un prêt hypothécaire sans mise de fonds, à savoir emprunter la mise de fonds en plus du prêt hypothécaire lui-même. Ce processus, appelé flex down, peut souvent être initié auprès de votre prêteur hypothécaire et faire l'objet d'un paiement séparé de votre hypothèque.

Certaines raisons peuvent vous inciter à emprunter cette voie. Peut-être achetez-vous une résidence secondaire ou avez-vous dû dépenser vos économies pour régler une urgence. Il s'agit toutefois d'un choix risqué qui peut vous placer, vous et votre famille, dans une situation financière très précaire.

Inconvénients des prêts hypothécaires sans mise de fonds

Tout d'abord, l'absence de mise de fonds vous laisse avec un montant important de dettes et aucune réserve de valeur nette. La valeur nette de votre maison est la différence entre le montant que vous avez payé et/ou la valeur de votre maison et le montant qu'il vous reste à payer. Par exemple, supposons que vous ayez contracté un prêt hypothécaire de 500 000 $, versé une mise de fonds de 100 000 $ et effectué des paiements d'une valeur de 100 000 $. La valeur nette de votre maison s'élève à 200 000 $. Si vous deviez vendre votre maison pour 500 000 $ demain, vous obtiendriez 200 000 $ en espèces. Sans mise de fonds, vous ne disposez pas d'une base de capitaux propres sur laquelle vous pouvez vous appuyer.

Deuxièmement, comme vous n'avez pas versé 20 % de mise de fonds, vous serez soumis aux paiements de l'assurance hypothécaire, qui peuvent être beaucoup plus élevés si vous n'avez pas de mise de fonds du tout. Ces paiements peuvent varier entre 0,6 et 4,5 % de votre hypothèque et vous devrez payer ce pourcentage, en plus des paiements sur le capital et les intérêts, jusqu'à ce que vous ayez payé 20 % de votre hypothèque. L'assurance hypothécaire n'est pas quelque chose que vous voulez nécessairement payer; c'est quelque chose que vous devrez payer, car elle est imposée ou exigée par le prêteur pour couvrir sa perte si vous ne remboursez pas le prêt. Elle est également souvent nécessaire pour l'achat d'une maison, d'autant plus qu'il n'est pas toujours possible de réunir une mise de fonds de 20 %.

Enfin, à long terme, vous payez des intérêts sur une dette beaucoup plus importante que si vous aviez versé un acompte. N'oubliez pas que les intérêts sont un pourcentage du capital que vous devez encore payer. Si vous ne versez pas de mise de fonds, votre capital sera plus important et vos paiements d'intérêts seront donc plus élevés. Considérez ceci : si vous achetez une maison de 500 000 $ avec une mise de fonds de 20 % (100 000 $), à un taux d'intérêt de 3 % et un prêt hypothécaire de 30 ans, vous paierez environ 758 000 $ pendant la durée du prêt. Si, par contre, vous contractez le même prêt mais ne versez aucune mise de fonds, la même hypothèque vous coûtera un peu plus de 900 000 $, avant l'assurance hypothécaire. Ce calcul repose sur un certain nombre d'hypothèses, mais le résultat est le même : si vous ne faites pas de mise de fonds, vous paierez beaucoup plus que vous ne le feriez normalement.

Mais que se passe-t-il si je ne peux pas me permettre de payer 20 %?

Heureusement, il existe plusieurs façons d'accéder à la maison de vos rêves sans verser une mise de fonds de 20 %, tout en évitant les conséquences négatives de l'option de la mise de fonds zéro.

Vous pouvez emprunter jusqu'à 35 000 $ de votre compte de régime enregistré d'épargne-retraite (REER) et le rembourser au cours des 15 prochaines années. Les fonds doivent servir à l'achat ou à la construction d'une maison. De plus, vous pouvez profiter du crédit d'impôt pour l'achat d'une première maison. Le gouvernement du Canada offre aux acheteurs d'une première maison jusqu'à 5 % de l'achat d'une maison existante et jusqu'à 10 % pour la construction d'une nouvelle maison. Il doit être remboursé au cours des 25 prochaines années ou lorsque vous vendez votre maison. Vous pouvez savoir si vous êtes admissible à cette initiative en consultant le site Web du programme canadien d'accession à la propriété.

Ces fonds peuvent vous aider à payer l'assurance hypothécaire privée que votre prêteur ajoutera si votre mise de fonds est inférieure à 20 %. Cette assurance couvre votre prêteur en cas de défaut de paiement de votre prêt hypothécaire et vous êtes tenu de la conserver jusqu'à ce que vous atteigniez 20 % de votre solde principal en paiements. Il est possible d'obtenir un prêt hypothécaire sans exigence de mise de fonds, mais il y a très peu de bonnes raisons de le faire. Si vous n'êtes pas en mesure de verser une mise de fonds de quelque nature que ce soit, même avec l'aide offerte par le gouvernement, cela peut être un signe que ce n'est pas le bon moment pour acheter une maison. Si vous pouvez réunir un certain capital pour une mise de fonds, mais que celle-ci est inférieure à 20 %, il existe un certain nombre d'options qui peuvent faciliter l'accès à votre maison, y compris l'aide du gouvernement. À ce rythme, l'assurance est obligatoire, mais elle pourrait être un prix qui vaut la peine d'être payé si elle vous permet d’emménager dans votre nouvelle maison plus rapidement.